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房企销售与筹资的双重压力
留给房企的时间已经不多。市场上，房企积极推出新盘或低价促销的案例越来越多。
11月26日晚，万科旗下的豪宅项目臻山府，采用线上选房模式开盘，定价低于预期；11月28日，万科星城线上开盘，当天晚上去化率近57%；更早之前，中国金茂在厦门鹭岛的楼盘进行特价销售，销售价格比拿地楼面价还低，上演了“亏本”卖房的戏码。
而对于明年的市场，目前大多数行业人士并不持乐观的态度，有分析人士更预测市场整体成交量将下降10%左右。
而除了销售数据放缓之外，房地产投资增幅也逐渐出现放缓迹象，企业筹资的压力也逐渐显露。
国家统计局数据显示，2019年1~11月份，全国房地产开发企业到位资金150077亿元，同比增长7.6%，增速比1~10月份回落0.1个百分点。其中，国内贷款21807亿元，下降3.7%；利用外资102亿元，下降30.4%；自筹资金50619亿元，增长10.0%；定金及预收款49551亿元，增长15.7%；个人按揭贷款21420亿元，下降0.9%。
这组数据说明，房企到位资金仍以销售回款为主，贷款融资同比延续负增长，融资压力仍然不小。
中金公司首席经济学家梁红预计，开发商的现金流趋紧，压力可能会日益加剧。据测算，2019年房地产债券还款总额（包括计划回售和到期）可能达7000亿~8000亿元人民币，估计为2019年实际还款规模的2倍有余。
太平戴维斯华北区高级董事、评估部负责人胡建明（jameswoo）对财经记者表示，2019年，在融资监管更加严格的大背景下，房企融资渠道逐步收紧。整体来看，除资产证券化融资方式外，房企传统的融资渠道均受到了一定影响，整体资金压力开始逐步显现。
“当前房地产市场进入深度调整期，融资成本和土地成本居高不下，前几年为了规模不断扩充营销和土地拓展体系的企业面临的压力更大。当前情况下，房地产百强企业选择融资的方式较灵活；中小型开发商也使出浑身解数在寒冬里保持竞争力。”胡建明说。
2019年，在写字楼竣工面积总量同比进一步提升的情况下，国内写字楼迎来大量的供应，其中就有10个新的甲级写字楼项目入市，建筑面积共计753,344平方米，这使得的甲级写字楼总存量突破千万大关，达1005万平方米。
进入2019年，北上广深等几座主要城市，仍有许多项目入市，但在写字楼总体投资增速下降的背景下，随后的一段时间内，新增供应的步伐有所放缓。这将对许多城市的甲级写字楼供需产生重大影响，从而改变写字楼租户和业主的动态关系。
另一方面，作为办公的延伸业态，联合办公面对眼前的蓝海，其总体规模仍在不断发展，城市布局的范围也在逐渐扩大，而关于该领域内模式的选择、规模的追求、盈利的支点等问题，终在各方主体的角力中逐渐清晰。
写字楼投资增速放缓与空置率难题
回看近几年的数据，2019年之前的几年中，尽管办公楼投资额、竣工面积逐年上涨，但投资增速却一直呈下降趋势；而新开工面积的增速从2015年开始就一直为负值。2019年前9月，办公楼投资增速、新开工面积增速、竣工面积增速皆为负值，表现较为疲软。
数据来源：国家统计局 观点指数整理
显然，房企在利润平衡的过程中，现金流成为它们考量的重要因素，对商办市场规模追求的意愿已没有此前那么强烈。而缓流见沉沙，当增速不再成为主角，存量与空置率则变成了各座城市关注的焦点。
数据显示，截至今年三季度末，、上海、深圳、广州的写字楼存量分别为1048.6万平方米、880万平方米、500多万平方米以及466.6平方米。第三季度，四座一线城市的空置率总体较低，处于4%至15%之间；写字楼租金仍为高，达442.4元/平方米/月。
前三季度，写字楼市场土地供应不断收紧，核心区域土地资源越发稀缺，导致空置率近期内上涨幅度不会过大；同时伴随着四环限增新建商办项目的政策加持，商业用地供给面临断档，拿地成本也将越来越高。在此形势之下，核心区商业用地及写字楼项目未来三年内价值有望推向新高。
数据来源：国家统计局 观点指数整理
第三季度，上海写字楼在新增供应节奏放缓的情况下，由于市场可供选择多元，租户决策时间延长，同时加上受到p2p深度洗牌及共享办公进入兼并收购时代的影响，整体净吸纳量下降为13.1万平方米。该季度总共有32.4万平方米新增面积入市，于是在供求关系的作用下，全市空置率环比小幅上升1.1个百分点至14.7%。
另外，在政策驱动和产业结构转型升级的推进下，广州甲级写字楼市场需求保持高位，但在第三季度，广州全市并没有新增写字楼供应入市，因此空置率降至4.3%，环比减少1.3个百分点，这也是广州写字楼市场近10年来的低值。
相对于一线城市较为旺盛的租赁需求以及成熟的市场，二线城市空置率却普遍偏高，二线城市写字楼的存量大概在150至350万平方米之间，与一线城市有着较大的差距。第三季度，成都、重庆、武汉、等城市写字楼的空置率皆处于高位，高值达42.9%。
而城市写字楼空置率的压力，往往能在联合办公的发展中得到缓解。
比如，第三季度的联合办公品牌迅速扩张，funwork、atlas在该季度均有5,000平方米以上的租赁成交，于是推动了城市空置率下降至25.5%。而由于目前宽松的落户政策及积极的招商引资政策，吸引了不少创业公司及全国性的企业落户，预计未来写字楼市场租赁需求将持续旺盛。
而三季度，成都甲级写字楼市场保持上半年的活跃度，租金环比上涨2.4%。其中，正是由于联合办公、tmt行业需求旺盛等因素，令全市空置率环比下跌4.3个百分点。该季度净吸纳达11.26万平方米，至此，前三季度累计吸纳量已逾去年全年总吸纳量。
政策走向引关注
7月31日，中共政治局召开会议提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。
在此前后，深圳等地持续出台“三价合一”、“限售”等轻量级的行政手段，加码调控力度的预期管理，警惕投资投机情绪的死灰复燃。
调控政策之下，新房滞销，房企融资渠道不畅，今年全国土地流拍数量也大幅增加，甚至超过近年来土地市场冷的2014年。
10月中旬，广州传出增城、花都、南沙取消限价限售政策的消息，随后官方人士回应对外限售没有取消，同时严禁开发企业拆分价格报备。这被市场迅速解读为“限价放松”。
与此同时，其他地市也发布人才新政，对人才落户购房给予补贴，曲线争取放松空间。就连银行也尝试下调房贷利率，例如招商银行(28.330, -0.42, -1.46%)深圳分行近日把首套按揭利率从基准上浮15%下调至上浮12%。
今年的10月31日和12月13日的两次政治局会议，在研究和部署经济工作时只字未提房地产。张大伟认为，连续两次政治局会议未提及房地产内容，对于房地产市场而言，意味着调控政策方向不会发生改变。从11~12月整体看，房地产政策基本平稳。
京东金融首席经济学家沈建光预计，政府仍会坚持房住不炒的表态，同时强调房地产长效机制的确立。考虑到当前房地产销售回落、国内房地产企业贷款与按揭贷款增速仍在下降，预计明年房地产市场仍将整体处于调整通道。
摩根士丹利华鑫证券首席经济学家、研究部负责人章俊对财经表示，考虑到未来基建补短板的稳增长效应逐步显现，预计至少年内和明年上半年之前，房地产调控立场和政策不会有明显变化，其间房地产投资增速会持续下行。
而明年年中之后是否会重新调整房地产政策？章俊认为主要取决于基建投资效应衰减的速度和中美贸易谈判的进程。
章俊预计，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一政策底线不会变，但可能会调整部分城市限购限售，放松首套房的首付比、认贷条件和利率等具体政策。
梁红也表示，2019年房地产投资同比增速可能降至-10%~-5%之间。鉴于地产周期对宏观经济各个领域的深远影响，当前地产需求及开发商融资的相关政策亟须调整，且政策调整宜早不宜迟。
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